Аренда площадей в торговых центрах Киева – прогноз 2010

Судя по всему, профессиональной торговой недвижимости в Киеве удалось пережить второе полугодие кризисного 2009 года намного лучше многих других сегментов недвижимости, особенно жилой. Так, вслед за быстрым и казалось, долгосрочным падением стоимости аренды площадей в торговых центрах, которая только за период январь-июнь снизилась на 30-50%, уже во втором полугодии последовала относительная стабилизация.

По информации Украинской Торговой Гильдии, за первое полугодие средние расценки на аренду площадей магазинов торговой галереи в профессиональных торговых и торгово-развлекательно центрах столицы снизились в среднем на 40% – со $105 за кв. м/мес. до $59,6, в то время как за второе уровень ставок упал только на 4% – с $59,6 за кв. м/мес. до $57,21. Правда, для якорных арендаторов стоимость снизилась немного больше – на 4-7%, в частности, средняя стоимость аренды для супермаркета составляет примерно $15,2 за кв. м/мес., для магазина электроники – $18,3, для зоны развлечений – $10,8., магазина спорттоваров – $25.

Среди основных причин стабилизации уровня арендных ставок – постепенный рост спроса на качественные помещения в профессиональных ТЦ и ТРЦ Киева. Например, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец говорит, что в самом начале кризисного периода, т.е. с конца 2008 – начала 2009 гг., арендаторы переживали существенное уменьшение объема продаж и «замораживали» любую деятельность, но после первого периода потрясений началась активная оптимизация бизнес-процессов. Усилия были направлены на проведение тщательного аудита всех торговых точек, результатом чего было закрытие нерентабельных магазинов или сокращение занимаемых площадей, уменьшение заказов у поставщиков, тотальное урезание расходов, в том числе снижение зарплаты сотрудников, платы за аренду, расходов на транспорт, офисные нужды и т.д. Эти меры привели у тому, что на конец прошлого года большинство сумевших приспособиться к новой ситуации ритейлеров показывали достаточно неплохой товарооборот. Конечно, на это повлияла и общая относительная экономическая стабилизация в стране и медленно, но верно возрастающий потребительский спрос.

Среди способов выживания, которые помогли ритейлерам адаптироваться к падению спроса и вернуть покупателей с вещевых рынков – изменение ассортимента товаров с ориентацией на продукцию по более демократичной цене, а также переход на брэнды, рассчитанные на потребителей с уровнем доходом от среднего+ до ниже среднего. Об этой тенденции мы писали в статье Рынок одежды и обуви – самое страшное позади. Это веяние в отечественном ритейле началось с середины прошлого года, когда торговые сети одежды и обуви стали закрывать магазины с товаром премиум-сегмента и взамен них открывать новые – с вещами по более приемлемым ценам. Стоит отметить, что принять участие в охоте на столичного покупателя наконец-то получили шанс и региональные ритейлеры, которые до этого не имели возможности представить себя и свой товар в магазинах Киева из-за отсутствия вакантных торговых помещений и фантастически высоких арендных ставок. Один из примеров – открытие магазина продуктовой сети Novus в торговом центре Dream Town (см. Первый в Киеве супермаркет Novus). Еще год назад открытие в столице деятельности этого ритейлера, хорошо известного в Западной Украине и Севастополе, были маловероятно.

Со своей стороны, ритейлеры тоже подтверждают позитивные тенденции. Директор сети обувных магазинов Respect Иван Пилюгаев отмечает постепенный рост продаж, начиная с середины прошлого года, а по итогам второго полугодия уже можно говорить о достижении их уровня аналогичного периода 2008 года. Более того, некоторым торговым сетям даже удалось увеличить оборот на 10-15% в денежном выражении. Хотя основной причиной этого является подорожание товаров, а не рост спроса.

Что касается других киевских и иностранных ритейлеров, в том числе Zara, Sela и др., даже во времена кризиса у них оказался неплохой запас прочности для того, чтоб не только не свернуть свои программы, но даже продолжить развитие и открывать новые магазины. Это стало возможным благодаря появлению свободных торговых помещений во многих киевских ТЦ и ТРЦ, для занятия которых раньше нужно было ждать очень долго. Сейчас же выбор стал настолько велик, что ритейлеры могут выбирать среди нескольких наиболее подходящих вариантов с тем, чтобы максимально прочно закрепиться на столичном рынке.

Естественно, такая активизация привела к тому, что вакантность помещений во многих столичных торговых и торгово-развлекательных центрах стала сокращаться, и если дальше дело пойдет так же, то докризисный уровень будет очень скоро достигнут. По словам руководителя департамента аренды сети ТЦ «Караван» Олега Кедо, вакантных торговых помещений в их киевском объекте уже не осталось, и даже в случае освобождения площади «свято место» будет занято очень быстро, т.к. желающих много. Это же подтверждает и директор торгового центра «Городок» Даниила Макаренко – здесь магазинами занято 100% площадей. Уже на сегодняшний день свободного места не осталось в самых популярных ТЦ и ТРЦ, в том числе «Мандарин Плаза», «Магеллан», «Комод», «Караван», «Глобус», «Украина», «Пирамида», «Аладдин» и др. Пока что у ритейлеров есть шансы занять торговые площади в ТЦ «Блокбастер», 4Room, «Арена Сити», «Большевик», Dream Town, «Метрополис», «Городок» и некоторых других – здесь вакантность 3-5%. Отметим, что в сегменте офисных помещений вакантность составляет 20-25% (класс А – 10%), а в секторе логистических комплексов – 25%.

Кроме того, общее оживление способствовало и появлению новых объектов, которые стали быстро заполняться. Один из примеров – первая очередь ТРЦ Dream Town (общая площадь 45 тыс. кв.м.), который открылся на Оболонском проспекте во втором полугодии 2009 г. и уже сейчас имеет всего 2-3% вакантных площадей, даже несмотря на довольно высокие арендные ставки.

Конечно, найти свободные помещения в Киеве все еще не проблема. По словам исполнительного директора девелоперской компании Real Estate Solutions Андрея Борща, в таких торговых центрах, как «Европорт», «Альта-центр», «Арена Сити», «Метрополис», «Домосфера», третьей очереди ТРЦ «Большевик» и др. остается примерно 10% вакантных площадей.

Но занимать пустые помещения ритейлеры не спешат, хотя собственники таких ТЦ и ТРЦ предлагают скидки на арендные ставки или другие программы. Дело в том, что шансы на успешное развитие бизнеса в не очень популярных проектах невысоки, а солидным торговым компаниям нужны помещения в «проверенных» торговых центрах с высоким трафиком посетителей.

С другой стороны, реакция владельцев самых перспективных ТЦ и ТРЦ не замедлила последовать и выражается в отказе от программ лояльности, которые активно предлагались с конца 2008 – начала 2009 года. Так, во многих торговых центрах арендаторам предоставлялась скидка до 30% на 3-6 месяцев, которая через некоторое время снизилась до 15-20%, но уже с декабря прошлого года от этого способа привлечения отказались или снизили размер скидки до 5-10%. В других ТЦ, например, в «Караване», поступили несколько иначе: там не только уменьшили скидки, но и привязали стоимость аренды к курсу доллара. Также практикуется возвращение к долларовым платежам или отказ от привязки арендной платы к проценту от продаж – эту систему раньше использовали для якорных арендаторов.

Благодаря тому, что найти в столице объект с хорошим расположением в эффективном ТЦ или ТРЦ по приемлемой ставке стало практически невозможно, то многие собственники торговых центров стали вести себя по отношению к арендаторам намного жестче, что отмечают многие ритейлеры.

Что же касается прогнозов, то, по крайней мере, в течение первого полугодия 2010 года резких скачков стоимости аренды в сегменте профессиональных торговых помещений Киева не будет. По мнению экспертов Украинской Торговой Гильдии, наличие свободных помещений останется минимальным, поскольку в первой половине года введение в эксплуатацию новых крупных торговых проектов не планируется. В самых успешных ТЦ и ТРЦ с удачным расположением и хорошими условиями для арендаторов и покупателей ставки продолжат рост на 7-10%, а в менее качественных объектах возможно их уменьшение на 5-10%.
О дальнейшей ситуации ритейлеры говорят с опасением, ведь в случае прихода в Украину иностранных торговых операторов и возвращения отечественных компаний может возникнуть нехватка площадей, чем не преминут воспользоваться собственники торговой недвижимости.